第五百八十三章 智慧城市住宅定價有些過高呀！

　　智慧城市第壹期住宅在去年就完成了裝修，但星海集團壹直都沒有宣布定價和銷售。
　　星海集團宣布過在今年下半年進行銷售，目前定價方案需要由沐陽審核並簽字，但他就壹直拖著，他覺得之前還沒到合適的銷售時機。
　　現在H城的房產非常火，全城新房均價已經接近六萬元了，比歷史均價還要高兩萬，這是由於H城已經成為全國科技中心、GDP城市榜首。
　　有些投資者稱，星海集團硬把H城的格局給改變了。
　　智慧城市，也成為全球焦點。
　　這壹天，7月29日，上午十點鐘，沐陽召開了高層會議，參與人員有周晨、楊海和智慧城市的項目管理人員，也邀請了當地政府代理人和股東代表參加。
　　智慧城市並不是只有星海集團這個大股東，但可以直接行使執行權，其他股東不得幹預，這在簽訂合作協議之前就商議好的。
　　雖然小股東不能幹預，但有重要信息和財務知情權、監督權，也可以提出建議。
　　所以，沐陽召開智慧城市的定價會議，也讓周晨通知了相關股東代表。
　　第壹期三萬套住宅房子，就價值數千億元，所以沐陽也是很重視定價方案。
　　如果賣得不好，肯定會影響後面四期銷售。
　　壹般來說，第壹期最優惠，銷售好的話，然後後面幾期都要貴壹些。
　　還有商鋪和寫字樓招商事宜，也會在會議中把大概方案定下來。
　　沐陽看過住宅定價方案、商鋪和寫字樓招商方案，招視了下參會人員後，坐在主位上，開門見山說道：“今天的會議話題就是智慧城市的住宅定價方案、商鋪和寫字樓招商方案，這兩套方案我都看過了。
　　我不是這個房地產行業的人，理論知識沒有專業人士懂得那麽深，但對市場的分析，我有自己的見解。
　　不過，我想先聽聽妳們制定的住宅定價方案的理由。
　　方業妳是智慧城市的總負責人，這套方案是妳們制定的，說關鍵點。”
　　壹名穿著西裝、年約四十五歲的中年男人站起身向沐陽微鞠躬了下，然後坐下，朗聲說道：“董事長，各位領導，妳們好。
　　我們定價，是根據土地成本、建築成本、位置和環境、市場需求、市場競爭、政策影響和附加服務等因素綜合來定價的，以目前的情況來看，智慧城市的附加服務影響非常大，不僅全國投資客，還有海外投資客都看準了智慧城市，都想搶到更多套的房子。”
　　“拿BJ中心地帶西城來說，住宅均價已經達到十二萬元，申城、深市核心地段，住宅均價也超過了十萬元。
　　智慧城市周邊住宅均價這兩年漲得也飛速，已經達到六七萬元了，甚至個別樓盤已經達到七八萬元了，已經不比西湖核心區域低了。”
　　“智慧城市的住宅，配套設施好，房子質量有保障，物業統壹管理，賣便宜了，對不起它。”
　　……
　　方業說了許多，從開始的理論，再打開PPT針對調查的市場數據進行分析。
　　他們方案中的定價，當然要算入公攤面積。
　　智慧城市的房子，由於有很多配套設施，如果真全算公攤面積的話，那就多了。
　　為了避免顧客對智慧城市的房子有太多不好的爭議，方業說，把公攤面積率定為20％，然後多出的公攤面積，就當是“送”了，讓客戶覺得賺到了，更利於銷售。
　　關於公攤面積這壹事，沐陽他看過方案，思考過利弊，還想了好幾天時間。
　　目前國內已經流行公攤面積，如果取消的話，房子標價肯定要高許多。
　　比如原來89平方的，壹般實際的面積是70平方左右，公攤率約21％，這70平還包括墻厚。陽臺這些，可能就是半送半賣，也有全送。
　　假如原來賣壹萬壹平，可不是意味著房價僅漲21％，而是要漲（89－70）／70＝27.14％。
　　也就是說，要賣1.27萬壹平才攤平原來的總價89萬元。
　　而不是還是賣壹萬壹平，總價才70萬，那是不可能的！
　　這個定價，如果銷售稍微差點，房地產公司多半要虧本了。
　　所以，指望去除公攤面積就能降總價，這都是消費者壹廂情願的想法，房開可不樂意這麽做，該賺多少還是賺多少。
　　換句話說，即使消費者以為減少公攤面積能夠降低房價，但實際上房地產公司不會因此降低總價，而是通過其他方式來補償這部分面積的成本。
　　因此，消費者在購房時需理性看待房價和面積的關系，避免被虛低或虛高價格所迷惑。
　　也就是說，星海集團搞新穎取消公攤面積，但總價並不變，民眾不壹定能接受。
　　實際就是換湯不換藥，意義不大，反被民眾吐槽，總價沒降，單價還顯得“貴”死了，吃力不討好。
　　另外，如果取消公攤面積，房開在建造房子時，肯定想辦法縮減公攤面積，比如樓梯口小了，電梯外空間也小了，同樣影響使用者。
　　當然，肯定會影響設計，會盡量把室內所得面積變大，但相應地減少公攤面積。
　　取消公攤面積計算，當然也有好處，比如每個業主所占的面積更真實合理，不再存在高層樓層住戶面積過小、低層樓層住戶面積過大的情況，從而實現更加公平合理的分配。
　　但總的來說，只要總價沒變，總物業費沒變，對業主來說沒什麽影響，得不到實際好處。
　　如今，按照現行政策要求，實際售房時，都會公布實際面積和公攤面積占比率，只是需要消費者計算戶型實際情況，實際得房面積，有多少是贈送的，買房不能光看單價高低。
　　有些房子，房本95平方的，實得面積比不上房本89平方的，這是很普遍的現象。
　　比如這個89平方的，全贈送大陽臺，它有飄臺，而這個95平方的，陽臺面積小，可能只是半送，甚至還沒有陽臺。
　　星海集團在公布房價時，壹樣會透明地公布實際所得面積、陽臺面積和公攤面積情況，戶型圖、實際戶型與樣板房面積都壹致，不能讓銷售人員誤導消費者。
　　沐陽坐在沙發上，聽方業及其他人向他匯報。
　　定價方案上，他大概看了下，普通住宅定價沒有低於十萬元壹平，最差位置的壹樓都定價十萬元壹平，均價達到14萬元壹平。
　　要是大平層和別墅，單價就更貴了。
　　“妳們定的這個價格，沒坑窮人呀。”沐陽揚了下眉毛，笑了笑說。
　　眾人楞了下，才知道沐陽是開玩笑，然後也跟著笑了起來。
　　方業尷尬笑道：“董事長，我們是這樣想的，既然坑不到窮人，賣九萬和十萬，差別也不大，那就幹脆按照需求量來定價，全國但凡有些錢的，都想往智慧城市擠。”
　　沐陽點了點頭：“有點意思，不過還需要考慮壹下市場的接受度，這個價格可能已經超出大部分人的預想價格了。如果銷售不佳，會直接影響到後面四期的銷售。”
　　方業很認真地說：“是的，註定是少部分人的市場，智慧城市的房子，窮人真不用考慮，這很無奈。
　　就算我們賣五萬，窮人還是買不起，然後消費者都會搶著要，最後轉手賣。
　　我們第壹期有3萬套住宅，五期15萬套，但相當於全國富豪來說，這並不算多。
　　根據相關數據統計，去年國內凈資產過億家庭就有13.3萬戶，而千萬凈資產達到兩百萬戶，主要集中在壹線城市。
　　也許這個數據有些失真，畢竟只是抽調，但也相差不大的。
　　我們打造全球頂級的智慧城市生態圈，高端配套，真不怕賣不出去。
　　我們可以先公布壹房壹價，看看有多少人將會訂金搶號，如果交訂金人數過少，我們可以再搞促銷活動。”
　　沐陽聞言，感覺方業分析得有頭有理，現在H城經濟實力已經超過北上廣深，發展潛力無窮，只要智慧城市運營成功，就硬造出來壹個國際科技大都市。
　　轉問其他人：“妳們有意見的，說說看。”
　　周晨說道：“房地產我不太了解，但我希望銷售時，壹定要跟客戶講清楚，不能隱瞞重要信息，欺騙客戶，這個訂金，如果客戶沒有及時選到房子，要及時退回去，壹定不能破壞星海集團的聲譽，否則得不償失。”
　　“好的，周總，我們壹定會嚴格遵守誠信經商，嚴格培訓銷售人員。”方業鄭重點頭。
　　“智慧城市牽扯到太多的利益，不能有任何中間商存在。
　　選定房子後，如果客戶覺得後悔了，在合同中確認，而且妳們壹定要跟客戶講清楚毀約金。”沐陽建議道，雖然沒取消成公攤面積，但在交易上，可以偏向客戶壹些。
　　江南省買房，壹般在選號之前，客戶要交訂金，訂金壹般是十萬，但最多不會超過總房價的10％。
　　現場選定房子後，確認之後，這個訂金就變成定金，要劃入購房款了。
　　現場選號，不會進行交付貸款或全款的，因為搞合同太費時間，還需要公證人，手續非常復雜，當場搞不定的。
　　結束選號之後，房開公司要準備合同了。
　　壹套房子就是壹大沓合同，都有好幾十頁，需要簽字的地方非常多，工作量非常大。
　　在這段時間內，由於房子是現成的，房開會通知客戶開始辦貸款了，準備全款的，就要準備好錢了。
　　然後房開選定壹個時間和準業主簽訂合同，辦理好合同，業主就能拿到鑰匙了。
　　如果客戶後悔，不想要選寫的房子了，那肯定要從訂金中扣除毀約金，因為這種毀約的行為影響了銷售。
　　如果不這樣，比如說有人想惡搞房開公司，預訂了許多套房子，最後全毀約，這對房開公司來說肯定不利。
　　所以，沐陽並不認為選號之前交付訂金是件壞事。
　　“好的，我明白。”方業點頭，把周晨和沐陽的話給記下來。
　　接下來，大家討論了壹會。
　　沐陽看到大家沒什麽異議後，拍了下桌子上的方案：“那好，就按照妳們的方案來推進吧。”
　　說完後，這個會議也就結束了。
　　第二天，
　　當地政府和星海集團聯合公布智慧城市壹房壹價文件，很快傳到網絡上。
　　朱運標好久沒有逛論壇了，工作的忙碌，生活上的蠅營狗茍，根本就沒有時間，只是偶爾逛下也是找資料。
　　今天，網絡上又爆出星海集團的熱點新聞，讓他多看了壹眼。
　　“星海集團公布壹房壹價了？最低十萬壹平？”
　　“真的是不坑窮人呀，開始還以為能買壹套大面積的，現在能買到壹套小面積的就不錯了。”
　　他14年開始和朋友合夥倒騰，今年行情急轉直下，幾年下來留下壹地雞毛。
　　真是幹著操賣白（粉）的心，拿著買白菜的錢。
　　幾個人聚在壹起商議了壹下，幹脆把公司賣掉了。
　　開公司是虧本了，還不如他倒騰比特幣，目前賬號顯示可賣壹千五百多萬元，他打算清掉，買下智慧城市的房子，算是給孩子留個保障。
　　比特幣這東西，他看不透未來形勢，當年只是瞎買了壹些，想不到還大賺了，這是運氣。
　　做生意還不如當時瞎投資買幣！
　　他看好智慧城市的未來潛力，住宅數量就那麽多，基本是固定不變的，賣壹套少壹套，而全國所有人都想往裏面擠。
　　打開H城房地產信息，上面就有智慧城市的壹房壹價信息。
　　預售證號：H城智慧城市售房許字（2018）第001號；
　　項目名稱：星海名築（現房）（壹期）……（二期）……（三期）
　　項目地址：H城智慧城市星海壹路與星海二路交叉以東
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　　這只是其中壹個項目，還有星海華庭、星海秋月園、星海濱江國際、星海外灘等十個項目樓盤，每個樓盤的在售房數百套到數千套不等。
　　這些不同的樓盤，委托不同的建築公司建造，所以命名不壹樣。
　　住宅面積從七十平方到數百平方的大平層，或者聯排、雙拼、獨棟別墅。
　　像濱江國際和外灘的臨江房最貴，十五萬起步，他直接退出這個樓盤，真買不起呀。
　　別墅單價都是十八萬起步，獨棟別墅最貴，單套壹億起步價。
　　除了壹房壹價，還詳細公布了周圍配套，包括教育資源等問題。
　　比如買了這小區的房子，小孩可以去哪所小學和初中讀書，而非智慧城市的住宅用戶，小孩不能跨區域就讀。
　　同時，公布了購買資格問題。
　　這三萬套房子，最大發放9萬個預訂，即三個人搶購壹套房子，每個號限購壹套，每個家庭限壹個號，先報名先得預訂號，報滿為止。
　　H城居民、高端人才、在H城投資的相關人員，此類客戶總獲得4.5萬個選號，同樣是先到先得預訂號。
　　他看了下壹家網站的網友評論，有不少爭議。
　　“還以為均價十萬差不多了，想不到普通住宅均價達到十四萬元了，別墅更離譜，誰會買呀！”
　　“房子不就是壹堆鋼筋混凝土嗎，能值幾個錢，星海集團想錢想瘋了，沐陽都不審核壹下定價方案嗎，讓下面的人瞎定價。”
　　“壹群窮人在議論自己買不起的物品，我們買不起，但有錢人可能不在乎這壹點，估計還怕賣便宜了，感覺不到高大上。”
　　“現在H城的房價都貴得離譜，說是新房均價六萬左右，但好地段好樓層的，沒有八九萬根本買不到，智慧城市的屬性不壹樣，賣得貴壹些也正常，不要拿其它三四線城市房價來對比了。”
　　“現在大家都不太知道智慧城市的房子怎麽樣，過幾天開放了就知道了。”
　　智慧城市的定價，大多數人認為過高，感覺賣不出去。
　　有些網友拿港城來對比，感覺又低了許多。
　　但有些網友認為，H城與港城的福利待遇沒有什麽對比性。
　　當然，有些人看重智慧城市的特殊屬性，有錢人不會在意那些福利待遇。
　　讓國外機構和老外不滿意的是，智慧城市並未向在樺國無居住證的外國人開售，也就是說，有錢也買不到，除了寫字樓。
　　智慧城市的有些寫字樓也要出售，但商鋪並不出售。
　　除了公布住宅定價，星海集團還公布了招商內容及出租房政策。
　　只要在智慧城市工作的人員，都可以租到智慧城市的廉租房。
　　智慧城市建造了大量單身公寓，全簡單裝修好，五臟俱全，月租金六百元起，專門向在智慧城市打工的普通人供應。
　　但如果非智慧城市上班的打工人，是租不到智慧城市的廉租房的。
　　光這點措施，獲得了大量網友的贊美，說星海集團真是良心呀。
　　8月5日，智慧城市開始接受住宅預訂，同時開放智慧城市壹期區域。
　　所有人都等待著智慧城市開放，很想知道裏面將是什麽樣的，那些住宅又是怎麽樣的。
　　時間過得很快，大家終於等到了這壹天。
　　淩晨的時候，智慧城市的工作人員開始拆除遮擋墻。
　　不少民眾在淩晨的時候就過來了，在各入口處排起了長龍，當地政府趕緊派出人員維護次序，不允許民眾影響工作人員拆除遮擋墻。